一、文件出臺(tái)背景。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施后，因土地來(lái)源不清等歷史遺留問(wèn)題，造成地上房屋難以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的社會(huì)問(wèn)題，自然資源部《關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的通知》（自然資發(fā)[2021]）1號(hào)、《河南省自然資源廳貫徹落實(shí)<自然資源部關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的通知>的意見(jiàn)》豫自然資發(fā)[2021]）34號(hào)等文件的出臺(tái)，鑒于此，急需要對(duì)這些遺留問(wèn)題進(jìn)行解決。

1、工作要求、目標(biāo)、任務(wù)。重點(diǎn)是《民法典》、《土地管理法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》、《國(guó)土資源部關(guān)于已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售中有關(guān)土地問(wèn)題的通知》、《河南省國(guó)土資源廳關(guān)于做好當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》等。自然資源部《關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的通知》（自然資發(fā)[2021]）1號(hào)、《河南省自然資源廳貫徹落實(shí)<自然資源部關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的通知>的意見(jiàn)》豫自然資發(fā)[2021]）34號(hào)等相關(guān)文件，各地大多參照《鄭州市人民政府關(guān)于處理建設(shè)用地上不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)》制定該類(lèi)文件。

2、文件執(zhí)行范圍。在時(shí)間上，重點(diǎn)解決歷史遺留問(wèn)題；在區(qū)域范圍上，重點(diǎn)解決縣城建成區(qū)及全縣國(guó)有建設(shè)用地范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)問(wèn)題；在產(chǎn)權(quán)類(lèi)型上，重點(diǎn)解決個(gè)人住宅，原政府或政府部門(mén)開(kāi)發(fā)或建設(shè)的商品房、房改房、集資房及公有住房；在不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型上，重點(diǎn)是解決土地問(wèn)題，房產(chǎn)問(wèn)題按照原有政府的相關(guān)文件解決。小產(chǎn)權(quán)房不在之列。

3、原則。在淅政[2020]7號(hào)文的基礎(chǔ)上，提請(qǐng)縣政府常務(wù)會(huì)議通過(guò)，需要更新完善相關(guān)內(nèi)容，本照“尊重歷史、便民利民、依法依規(guī)、分類(lèi)處理”原則，結(jié)合我縣實(shí)際制訂，汲取各地之精華，使得這個(gè)意見(jiàn)更完善，可操作性更強(qiáng)。

4、分類(lèi)。一是在個(gè)人住宅方面。按照原始權(quán)屬來(lái)源依據(jù)或組、村（社區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）三級(jí)出具的權(quán)屬證明，經(jīng)公示、政府批復(fù)，依個(gè)人申請(qǐng)予以登記。二是原商品房、房改房、集資房及公有住房不動(dòng)產(chǎn)。有土地使用權(quán)總證，補(bǔ)交出讓金后可辦理分割登記；沒(méi)有土地使用證的，由原用地單位申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)總證，再按照相關(guān)規(guī)定予以分割；原用地單位不存在的，在申請(qǐng)人提出申請(qǐng)后，由破產(chǎn)清算組或原用地單位的上級(jí)單位，辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記，再按規(guī)定予以分割；三是手續(xù)不全或已有手續(xù)與現(xiàn)狀不一致的不動(dòng)產(chǎn)。根據(jù)不同情況，在相關(guān)部門(mén)確認(rèn)或完善手續(xù)后予以登記。四是國(guó)有劃撥性質(zhì)土地的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記。確定在劃撥土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。

二、需要修改完善出臺(tái)新文件的原因

一是時(shí)間需要延長(zhǎng)。原文件適用期限至2022年4月30日，但在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中，群眾類(lèi)似問(wèn)題的訴求量還很多，需要延長(zhǎng)時(shí)間繼續(xù)處理。

二是依據(jù)需要更新。當(dāng)時(shí)出臺(tái)的處理意見(jiàn)，省市僅要求各地要根據(jù)情況出臺(tái)文件，化解遺留問(wèn)題，但沒(méi)有具體政策依據(jù)。目前，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)遺留問(wèn)題處理先后下發(fā)了自然資源部“自然資發(fā)〔2021〕1號(hào)”、省自然資源廳“豫自然資〔2021〕34號(hào)”文件，給予了明確的處理依據(jù)。全省2022年自然資源工作會(huì)議也進(jìn)行了具體安排，并要求將解決歷史遺留問(wèn)題例入為2022年度重點(diǎn)工作。

三是措施需要完善。根據(jù)近兩年來(lái)，特別是新《土地管理法》實(shí)施后，不動(dòng)產(chǎn)登記政策也隨之有所變化，文件原有的處理措施、意見(jiàn)和相關(guān)規(guī)定也要需要修改完善。

三、修改完善的主要內(nèi)容

一是確定遺留問(wèn)題處理的時(shí)間范圍。原文件規(guī)定的解決范圍為“1999年1月1日前形成事實(shí)的住宅用地”，建議取消時(shí)間限制，只要不是違法的新增建設(shè)用地都列入解決范圍。

二是關(guān)于出讓金的繳納標(biāo)準(zhǔn)。原文件規(guī)定，個(gè)人住宅涉及劃撥性質(zhì)轉(zhuǎn)為出讓性質(zhì)的，2021年4月30日前申請(qǐng)辦理的，按對(duì)應(yīng)底價(jià)的40%繳納出讓金，2021年4月30日至2022年4月30日申請(qǐng)辦理的，按50%繳納。為保持政策的連續(xù)性，建議統(tǒng)一確定為“按住宅用地級(jí)別對(duì)應(yīng)現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)的50%繳納土地出讓金”。

三是增加對(duì)已建成的多層多套房屋處理。個(gè)人已建成的多層多套住宅且土地手續(xù)齊全，土地性質(zhì)為國(guó)有出讓的，2019年9月30日（房產(chǎn)、土地不動(dòng)產(chǎn)登記整合時(shí)間）前已在房產(chǎn)部門(mén)辦理房屋分戶(hù)登記的，由原權(quán)利人與購(gòu)房人共同申請(qǐng)，繳納相關(guān)稅費(fèi)后予以辦理分割或抵押登記。

四是明確對(duì)“批少建多”的處理措施。新增建設(shè)項(xiàng)目未按照規(guī)劃許可內(nèi)容建設(shè)，屬“批少建多”且超建部分已銷(xiāo)售或已入住的。由自然資源部門(mén)出具規(guī)劃核實(shí)情況說(shuō)明、城管部門(mén)處罰到位憑證、住建部門(mén)出具關(guān)于質(zhì)量消防等綜合認(rèn)定意見(jiàn)后，可以作為不動(dòng)產(chǎn)登記的依據(jù)。

五是增加對(duì)林權(quán)登記基本流程。依據(jù)2020年7月1日起實(shí)施的《森林法》第十五條：林地和林地上的森林、林木的所有權(quán)、使用權(quán)，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)。建議對(duì)申請(qǐng)辦理林權(quán)登記的，由林業(yè)局與自然資源局共同審核審查，林業(yè)局配合自然資源局做好林權(quán)流轉(zhuǎn)審核，并出具審查意見(jiàn)后，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理林權(quán)相關(guān)登記。

根據(jù)該項(xiàng)工作需要，提請(qǐng)縣政府對(duì)以上5點(diǎn)修改意見(jiàn)進(jìn)行研究，并確定是否出臺(tái)新的“解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題”文件規(guī)定。

四、提請(qǐng)研究解決的問(wèn)題

（一）關(guān)于土地出讓金的問(wèn)題。重點(diǎn)是個(gè)人自建住宅，①發(fā)生轉(zhuǎn)讓或多次轉(zhuǎn)讓的，如果申請(qǐng)人愿意按照住宅用地級(jí)別對(duì)應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)的5%繳納土地收益金，建議不再逐一審批，不再辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，統(tǒng)一按批準(zhǔn)撥用或劃撥方式辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。②涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或抵押的，如果申請(qǐng)人愿意按住宅用地級(jí)別對(duì)應(yīng)現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)的50%繳納土地出讓價(jià)款，建議不再單獨(dú)辦理土地使用權(quán)審批手續(xù)，直接辦理出讓性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移或抵押登記。③原有商品房、房改房、集資房及公有住房需辦理轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，建議按《國(guó)土資廳發(fā)〔1999〕31號(hào)》規(guī)定，補(bǔ)繳土地出讓金（不再簽訂出讓合同）后再按普通商品房辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

2022年6月6日

 淅川縣自然資源局

關(guān)于《處理不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題   的意見(jiàn)》的送審函

縣政府辦：

   我單位擬以淅川縣人民政府名義制發(fā)《處理不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的意見(jiàn)》，已征求意見(jiàn)完畢，現(xiàn)將《處理不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的意見(jiàn)》送審稿及相關(guān)材料提交你局審核。

提交材料：

1、《處理不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的意見(jiàn)》（送審稿）；

2、起草說(shuō)明：

原淅政〔2020〕7號(hào)文件，省市僅要求各地要根據(jù)情況出臺(tái)文件，化解遺留問(wèn)題，但沒(méi)有具體政策依據(jù)。目前，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)遺留問(wèn)題處理先后下發(fā)了自然資源部“自然資發(fā)〔2021〕1號(hào)”、省自然資源廳“豫自然資〔2021〕34號(hào)”文件，給予了明確的處理依據(jù)。全省2022年自然資源工作會(huì)議也進(jìn)行了具體安排，并要求將解決歷史遺留問(wèn)題例入為2022年度重點(diǎn)工作。

3、征求意見(jiàn)及采納情況：

   起草文稿時(shí)經(jīng)自然資源局股室內(nèi)部討論同時(shí)征求縣財(cái)政局、稅務(wù)局、住建局、城管局、林業(yè)局相關(guān)意見(jiàn)，提請(qǐng)十六屆縣政府第1次常務(wù)會(huì)議研究通過(guò)，確定出臺(tái)新的解決不動(dòng)產(chǎn)歷史遺留問(wèn)題文件。